住宅ローンを組む前に、カードの使い方を見直すべき理由
マイホームの購入を考え始めたとき、多くの人が気にするのは物件選びと頭金の準備だろう。しかし意外と見落とされがちなのが「クレジットカードの使い方が住宅ローン審査に影響する」という事実だ。銀行は住宅ローンの審査で、申込者の信用情報を信用情報機関（CIC・JICC・全銀協）を通じて詳細にチェックする。そこに記録されているのが、クレジットカードの利用履歴や返済状況だ。
筆者の知人で、住宅ローンの仮審査に落ちた経験を持つ人がいる。年収も勤続年数も問題なかったのに、原因は数年前のカード支払い延滞だった。本人はすっかり忘れていたが、信用情報機関にはしっかり記録が残っていた。このように、住宅購入のタイミングでカードの過去が足を引っ張ることがある。ローンを組む予定があるなら、早めにカードの使い方を整えておくことが重要になる。
住宅ローン審査でマイナスになるカードの使い方
住宅ローン審査で最も大きなマイナス要因は「延滞履歴」だ。クレジットカードの支払いを1日でも遅れると、信用情報に「A（延滞）」のマークが記録される。この記録は最大5年間残り続けるため、5年以内に延滞があると住宅ローン審査にかなり不利になる。特に3ヶ月以上の連続延滞は「異動情報」として扱われ、いわゆる「ブラックリスト入り」の状態になる。この状態では、ほぼ全ての住宅ローン審査に通らない。
延滞以外にも注意すべき点がある。リボ払いの残高が多いと、銀行は「この人は返済能力に問題があるのでは」と判断しやすい。リボ残高が50万円あると、住宅ローンの審査ではその分が「借入金」として計算され、借入可能額が減少する。同様に、カードのキャッシング枠も実際に使っていなくても「潜在的な借入可能額」として評価されることがある。複数のカードでキャッシング枠を合計100万円以上持っていると、銀行によっては審査にマイナスとなる場合がある。
ローン審査前にやっておくべきカードの整理
住宅ローンの申込みを半年〜1年後に控えているなら、今からカード周りを整理しておきたい。まず、使っていないカードのキャッシング枠を0円に変更するか、カード自体を解約する。キャッシング枠の変更はカード会社の会員サイトから手続きできることが多い。年会費無料のカードを何枚も持っている人は、利用していないカードを2〜3枚に絞るだけでも審査上の印象は良くなる。
次に、リボ払いの残高がある場合は全額返済を目指す。一括返済が難しければ、少なくとも繰り上げ返済でリボ残高を減らしておく。銀行の審査担当者から見て、「リボ残高ゼロ、キャッシング利用なし、延滞なし」の信用情報は非常にクリーンに映る。
意外と見落とされるのが、スマートフォンの分割払い。携帯電話の端末代を分割で支払っている場合、これも信用情報に「割賦契約」として登録される。毎月きちんと携帯料金を払っていれば問題ないが、携帯料金の延滞＝端末分割の延滞として記録されるため、住宅ローン審査に影響しうる。携帯料金の引き落としがカード経由になっている人は、カードの支払いが遅れると携帯の分割も延滞扱いになるダブルパンチに注意が必要だ。
自分の信用情報を事前に確認する方法
住宅ローンの申込み前に、自分の信用情報がどうなっているか確認しておくことを強くおすすめする。CIC（割賦販売法・貸金業法の指定信用情報機関）では、本人が自分の信用情報を開示請求できる。費用は1回500円（インターネット開示の場合）で、スマートフォンから手続きすれば即日で結果が確認できる。
開示報告書には、保有しているカードの一覧、各カードの利用限度額、直近24ヶ月分の支払い状況（$マーク＝正常入金、Aマーク＝延滞）が記載されている。ここに「A」が1つでもあると、住宅ローン審査では不利になる可能性が高い。万が一、身に覚えのない延滞記録があった場合は、カード会社に問い合わせて修正を依頼できることもある。
JICCや全銀協にも個別に開示請求が可能だが、まずはCICの情報を確認すればカード関連の履歴はほぼカバーできる。住宅ローンの仮審査に落ちてから慌てるよりも、事前に自分の信用情報を把握しておくほうが精神的にもずっと楽だ。
住宅ローン返済中のカード活用法
住宅ローンを無事に組めたあとも、カードの使い方は引き続き重要だ。住宅ローンの返済中にカードの延滞を起こすと、ローンの金利引き上げや一括返済請求のトリガーになりかねない。毎月の返済で家計に余裕がなくなりがちな住宅ローン返済中こそ、カードの支払いを確実に管理する意識が求められる。
住宅ローンの返済を楽天カードやdカードなどの高還元カードの引き落とし口座と同じ銀行口座に設定すれば、口座の資金管理が一元化できて延滞リスクを減らせる。また、固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金をカード払いにできる場合もあり、これらを還元率の高いカードで支払えば年間数千円分のポイントが貯まる。東京都や大阪府など多くの自治体が固定資産税のクレジットカード払いに対応しており、納税額10万円に対して還元率1%なら1,000円分のポイントだ。
住宅ローン控除を受けている期間中は、年末残高の0.7%が所得税・住民税から控除される。この控除額はかなり大きく、4,000万円のローン残高なら年間最大28万円の控除が受けられる。住宅ローン控除で浮いた税金分を、繰り上げ返済に回すか、投資に回すか、生活費に充てるかは人それぞれだが、いずれにしてもカードのポイント管理と合わせて家計全体を見直す良い機会になるはずだ。
住宅購入は人生最大の買い物であり、ローン審査は避けて通れない関門だ。その審査で足を引っ張るのが、普段何気なく使っているクレジットカードの履歴だというのは、知っておいて損はない。ローンを組む予定がある人は、今日からカードの支払い管理を徹底すること。それが数年後のマイホーム取得を確実なものにする、最も地味だが最も効果的な準備だ。
クレジットカードを持っていないと逆に不利？——クレヒスの重要性
「カードを一切使わなければ延滞リスクもなく安全」と考える人もいるかもしれないが、実はクレジットカードの利用履歴がまったくない状態（いわゆる「スーパーホワイト」）も住宅ローン審査では不利に働くことがある。銀行側からすると、信用情報に何も記録がない人は「この人は返済能力を判断する材料がない」と見なされるためだ。
特に30代以上でクレジットカードの利用履歴がゼロの場合、銀行は「過去に金融事故を起こして記録が消えた（＝異動情報の保有期間5年が経過した）のではないか」と疑うこともある。これは推測に過ぎないが、審査担当者の心理としては理解できる話だ。逆に、適度にカードを使って毎月きちんと全額払いを続けていれば、それ自体が「この人は返済をきちんとする人だ」という証拠になる。いわゆる「クレヒス（クレジットヒストリー）を積む」というやつだ。
住宅ローンの審査を1〜2年後に控えている人は、カードを1〜2枚持ち、毎月数千円〜数万円の利用を続けて全額を期日通りに支払う。これだけで良好なクレヒスが積み上がり、ローン審査で「返済能力あり」と判断される材料になる。カードは上手く使えば、住宅ローンの審査を有利に進める武器にもなるのだ。
住宅ローン申込み直前にカードを新規発行してもいいのか
「住宅ローンの審査直前に新しいカードを作ると不利になる」という話を聞いたことがあるかもしれない。これは半分正しく、半分は誤解だ。カードを新規申込みすると、信用情報機関に「申込み情報」が6ヶ月間記録される。短期間に複数のカードを申し込むと「この人は資金繰りに困っているのではないか」と推測される可能性がある。ただし、1枚の新規発行程度であれば、住宅ローン審査に大きな影響を与えることは通常ない。
安全策としては、住宅ローンの申込み6ヶ月前からは新規カードの申込みを控えるのが無難だ。どうしても新しいカードが必要な場合は、ローン審査が完了して融資実行が確定してから申し込んでも遅くない。家を買うという人生の大きな決断の前には、カード周りの余計なリスクは取らないのが賢明だろう。
なお、住宅ローンとカードの関係は「審査に通るためだけの話」ではない。ローン返済が始まってからも、固定資産税や火災保険料、リフォーム費用など住宅に関わる出費は続く。これらを計画的にカード決済でポイント化していけば、35年のローン返済期間トータルで見れば相当なポイントが積み上がる。住宅ローンとクレジットカードは、長い付き合いになるからこそ、最初に正しい知識を身につけておきたい。
住宅ローン審査に影響するクレジットカード利用チェックリスト
| チェック項目 | 審査への影響 | 対策 |
|---|---|---|
| 延滞・遅延の履歴 | 非常に大（最重要） | 信用情報機関で事前確認し5〜7年の待機 |
| リボ払い残高 | 大 | 申し込み前に完済して残高ゼロにする |
| キャッシング利用残高 | 中〜大 | 不要なキャッシング枠は解約・残高ゼロに |
| 新規カード申し込み履歴 | 中（6カ月以内） | ローン審査直前の新規発行は避ける |
| 保有カードの限度額合計 | 小〜中 | 使わないカードの限度額引き下げを検討 |
よくある質問
Q: 住宅ローン審査前にクレカを解約すべき？
A: 無条件に解約する必要はありません。ただしリボ払い残高がある場合は完済してから審査に臨みましょう。長期保有のカードを解約するとクレジットヒストリーが短くなるためマイナスになる場合もあります。不要なカードの整理は「審査の1年以上前」がベストタイミングです。
Q: カードの延滞記録はいつ消える？
A: 延滞・事故情報は信用情報機関（CIC・JICC）に5〜7年間記録されます。この期間を過ぎれば情報は抹消されます。住宅ローン申し込み前にCICへの開示請求（オンライン手続き500円）で自分の信用情報を確認しておくのが確実です。
Q: クレジットカードを一枚も持っていないと住宅ローン審査に不利？
A: 信用履歴が「ゼロ」の状態（スーパーホワイト）は、審査でマイナスに見られる場合があります。返済実績のある信用履歴は審査でプラスに評価されるため、ローン申し込みの1〜2年前から年会費無料カードを継続利用しておくのがおすすめです。
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